Opposabilité d’un bail conclu postérieurement à la délivrance du commandement de payer valant saisie

Est opposable à l’adjudicataire un bail conclu après la publication d’un commandement de payer valant saisie immobilière à condition qu’il en ai eu connaissance avant l’adjudication.

En 1994, un créancier a engagé une saisie immobilière sous l’empire de la loi ancienne. Postérieurement au commandement de payer, le 1er janvier 2001, la partie saisie a consenti plusieurs baux dont l’un d’eux a été cédé à l’occasion de la procédure collective d’un des preneurs. Le créancier poursuivant a assigné les locataires en nullité du bail avant l’adjudication.

L’adjudicataire est intervenu volontairement à l’instance engagée par le créancier poursuivant afin de de solliciter l’annulation des baux.

Le tribunal de grande instance débouta l’adjudicataire de sa demande en nullité des baux. Il interjeta appel du jugement. La cour d’appel a infirmé le jugement et prononcé la nullité des baux et l’expulsion des locataires. L’un des locataires s’est pourvu en cassation. Il soutient eu visa de l’article L. 321-4 du code des procédures civiles d’exécution que les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur, le bail, même conclu après la publication d'un commandement aux fins de saisie immobilière, est opposable à l'adjudicataire qui en a eu connaissance avant l'adjudication.

La Haute cour casse l’arrêt d’appel au visa des anciens articles 1743 et 684 du code de procédure civile. Après avoir constaté que l'adjudicataire avait eu connaissance du bail avant l'adjudication, elle juge que ce bail était dès lors opposable à l'adjudicataire.

 Civ. 2e, 16 janv. 2025, F-B, n° 21-17.794

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