Lissage du déplafonnement du loyer commercial : il n’appartient pas au juge de fixer l’échéancier

Il appartient au juge des loyers commerciaux de fixer le prix du bail renouvelé mais non l’étalement de la hausse du loyer déplafonné.

Le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés doit en principe correspondre à la valeur locative (C. com. art. L 145-33). Cependant, si les éléments de détermination de cette valeur locative n’ont pas subi de modification notable (pendant le cours du bail expiré), la variation du loyer du bail à renouveler ne peut pas excéder la variation de l’indice Insee des loyers commerciaux ou des loyers des activités tertiaires (règle dite du « plafonnement du loyer » ; art. L 145-34, al. 1 et 2). En cas de modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative (art. L 145-33, 1o à 4o), ou s’il est fait exception aux règles du plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer déplafonné qui en résulte ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente (art. L 145-34, al. 4).

Appliquant ces dernières dispositions dans un conflit opposant l’exploitant d’une pharmacie à son bailleur, le président du tribunal judiciaire, juge des loyers commerciaux, fixe le montant du loyer déplafonné dû par le locataire et établit un échéancier d’augmentation progressive de ce loyer sur 4 ans. Le bailleur soutient que le juge des loyers commerciaux n’a pas le pouvoir d’établir un tel échéancier et il forme un recours contre cette décision.

La Cour de cassation lui donne raison : le dispositif du lissage du déplafonnement (C. com. art. L 145-34 précité) n’instaure qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative. Ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application.

Statuant ensuite au fond, la Cour de cassation juge qu’il n’y avait pas lieu de fixer l’étalement de la hausse du loyer déplafonné.

À noter

Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire, dit « juge des loyers commerciaux » (C. com. art. R 145-23, al. 1). Dans l’arrêt commenté, la Cour de cassation fait prévaloir une interprétation stricte de ces dispositions dérogatoires. Il en résulte qu’il appartient aux parties de fixer l’échéancier issu de l’application des dispositions sur le lissage du déplafonnement et que, en cas de litige sur les modalités de cet échéancier, le juge compétent est le tribunal judiciaire, juge compétent pour toutes les contestations relatives à l’application du statut des baux commerciaux (art. R 145-23, al. 2). La décision commentée s’inscrit dans la droite ligne d’un avis rendu à peu près dans les mêmes termes par la Haute Juridiction (Cass. 3e civ. avis 9-3-2018 no 17-70.040). La solution s’explique d’autant plus que, le lissage du déplafonnement n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent décider de ne pas l’appliquer.

Cass. 3e civ. 25-1-2023 n° 21-21.943 FS-B

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